存量房貸“新政”到底利好了誰?

   前幾天,有個粉絲在羣裏給我發了個截圖,如下圖1所示。他問我:谷哥,這個存量房新政是不是利空銀行啊?我看了一眼截圖,反問他爲啥覺得是利空銀行呢?他說,銀行和貸款人利益都是對立的,如果對於存量房貸客戶是利好肯定是利空銀行吧?
   
圖1
          
   看到這種說法我也是一時語塞,不知道該怎麼給他解釋,畢竟這事情真不是一句話就能說透徹的。另外,我也是佩服現在某些自媒體,爲了點流量臉都不要了,啥都不懂就胡說一氣。之前網絡上流傳的關於“等額本息太坑人!”“等額本息提前還款不划算”之類的說法能如此有市場也說明民衆對於按揭的理解很多都是不正確的。今天藉着這個引子一併聊一下。
          
   首先要強調的一點,大家接觸的個人貸款不管還款方式是等額本息,等額本金還是先息後本,都不存在銀行和貸款人誰佔便宜或者誰坑誰的情況。正規銀行貸款利息收取的方法都是一樣的,總原則就是:在一定時間內你佔用銀行多少本金,就要按照約定的利率付給銀行多少利息。你佔用銀行的本金越多,時間越長,付給銀行的利息就越多,反之就越少。
          
等額本息坑人麼?
          
   很多網上的謬論說等額本息是銀行坑客戶,前期還的錢多數都還了利息,本金沒還多少。這種說法主要是相比於等額本金還款方式來說的。等額本息是指每個月月供的金額是固定的,前期每月還款額中利息佔比高,本金佔比低,後期本金佔比高,利息佔比低。等額本金是指每個月償還的本金相同,前期本金償還的比等額本息高一些。
          
   我們以100萬貸款,利率4.2%,貸款20年分別計算一下兩種不同的還款方式的差別:
          
等額本息:總還款額147.977萬元(其中利息47.977萬),首期還款6165.71元(其中本金2665.71元,利息3500元)。    
          
等額本金:總還款額142.177萬元(其中利息42.177萬),首期還款7666.67元(其中本金4166.67元,利息3500元)。
          
   從上面的數據看出兩種方式在第一期的償還利息都是相同的3500元,因爲期初佔用銀行本金都是100萬。100萬佔用一個月4.2%的年利率,算出來的利息就是3500元。後面,由於等額本金前期償還的本金比等額本息多,所以每月支付的利息下降較快。等額本金償還利息較少的原因是佔用銀行本金的時間加權總額小於等額本息還款方式。
          
   這兩種方式都是合法的還款方式不存在哪種更坑人。兩者的特點鮮明,等額本息還款壓力穩定但是總還款金額略高,等額本金前期還款金額略高,但是總還款金額略低。一般來說,等額本息還款方式適合年輕人,他們收入有上升空間,前期收入低等額本息還款方式對現金流的壓力小,後期收入提升後可以安排提前還款。等額本金還款方式適合中年人,未來收入預期是下行的,趁現在收入較高可以承受較高的現金流壓力,前期多還款後面月供呈現逐月下降,符合收入預期。
          
是否應該提前還款?
          
   是否應該提前還款主要考慮因素是2點:1,目前資金是否有穩定的高回報投資渠道。2,未來現金流是否穩定。
              
   如果你手裏有一筆長期不用的閒錢,而自己沒有什麼投資技能,只會存銀行目前存款利率不到2%。那麼,你的第一選擇肯定是提前還貸款。但是,如果你像我一樣具有較高的投資水平,長期年化可以穩定在10%以上。那麼完全可以選擇用閒錢去投資,不着急提前還款。
          
   當然如果你認爲自己馬上會失業或者家裏的現金流會很快枯竭,那麼儘快用錢償還貸款是更穩妥的方式。
          
   好了,前面關於按揭的科普說完了,回到我們文章開頭的問題:對於存量按揭,先息後本到底利好了誰?所謂先息後本就是在一定期限內每個月只還利息不還本金,等到後面再集中償還本金。
          
這件事利好誰關鍵看誰推動,天下熙熙皆爲利來。很明顯先息後本這個事情不是政府推動的,所以根本稱不上是新政。從截圖中看到是興業銀行和建行等幾家銀行推動的,而且不用去網點直接在手機銀行操作非常方便。這樣大家就明白了吧,銀行推動自然是對它們有利。
          
先息後本的還款方式對於現在銀行資產荒,特別是零售信貸需求不足的大環境下可以減少貸款自動的到期償還本金,有利於穩定銀行的零售信貸規模,增加零售貸款的利息收入,肯定是利好銀行的。另外,對於個別短期現金流出現問題的客戶,先息後本也可以降低他們違約的概率,讓銀行的貸款不良壓力減輕。
          
對於貸款的客戶來說就要具體問題具體分析。對於那些現金流壓力不大的客戶,完全沒有必要去選擇先息後本本金早晚要還的,現在不還,佔用銀行本金的時間越長,最終支付的總利息就越高。對於那些現金流出現問題的客戶,比如:暫時失業了,或者家裏有緊急大額開支,現金流斷檔的人,先息後本的方式可以緩解短期現金流壓力,防止出現斷供,違約等影響個人徵信的情況。    
          
所以,對於那些由於特殊原因短期現金流出現問題的客戶,多一個先息後本的選擇也是不錯的。對於銀行來講,先息後本除了可以降低部分客戶由於短期現金流問題帶來的資產質量下滑,還可穩定銀行零售信貸規模。總體上看算是雙贏吧,對銀行的利好略多一點。
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